競売なんか怖くない

督促状も差押も強制執行も、おそれることはない。ほったらかしで生活再建する。
実際のスライダーの動きは、プレビュー/公開ページでご確認ください

まずは借金の話

貸した方が悪い

借金を返したくても返せない状況になってしまった人。

好き好んで返せない状況になったわけではないはずです。

でも、返さなければならないという責任感を感じていることでしょう。

返せなくなった自分に罪悪感すら覚えているかもしれません。

この日本人のまじめな性格は、良い点でもあり、悪い点でもあります。

日本では、返せなくなったら、借りた人が悪いということになっています。


欧米では、返せなくなった人に、貸した側が悪いというのが常識です。

日本では、借金した人が悪いので、債務超過だと、不動産を処分しても借金が残ります。

欧米では、貸した側が悪いので、債務が残っていても、

不動産を返せば終わり。
借金は残りません。

「そもそも、こんな私に貸した方が悪いんだよ」と、開き直って

頭と心のスイッチを切り替えてみませんか。

現状は変わりませんが、景色が変わって見えてくると思います。まずはそれが大事です。

一番やってはいけないこと

借金を借金で返すこと

責任感があって、借金に対してまじめすぎる日本人は、

返せなくなった借金を、さらに借金して返そうとする人がいます。

これは絶対にやってはいけません。

借金は繰り返すほど、金利が高いところから借りる羽目になり、

負のスパイラルにどっぷりはまってしまいます。

最初に返せなくなった時点で、返済をストップしましょう。

一番かんじんなこと

お金を使う順番

1.食費 2.水道代 3.電気代 4.ガス代 5.健康保険税 6.養育費

上記の優先順位でお金を使いましょう。

まずは命を守ること、生活を守ること、お子様を守ることが優先です。

もうすべての返済はストップしましょう。

そして、自分の仕事に集中して、とにかく貯金をしましょう。

後からの説明にもありますが、その貯金は「引越費用」として重要になってきます。

督促状なんか怖くない

督促状等もほったらかし

裁判所、銀行、保証会社、市役所、県税事務所、国税、カード会社など、

滞納しているすべてのところから、督促の封書がひっきりなしに届きます。

法的措置予告通知など、おどろおどろしい、初めて目にする文言が並んでいます。

この脅し文句を見ていると、かなり気持ちが落ち込みます。

なので、ラブレターのようなものだと思っていれば気が楽です。楽天家になりましょう。

督促状がひっきりなしに来ても、取り立てに来ることはほとんどありません。

訪問も貸金業法で8時から21時までと時間も決まっています。

職場や土日に来ることもありません。

差押なんか怖くない

差押や裁判所もほったらかし

上記の説明にある、督促状をほったらかしているうち、

裁判所から差押や参加差押の通知が届きます。

貸金請求事件の被告人として、裁判所から呼び出し状も来たりします。

これに応じて簡易裁判所に出向いて行っても何も変わりません。

債権者から嫌みのひとつも言われて、余計落ち込むだけです。

とにかくこの時期は、自分自身が落ち込む環境をひとつでも回避することが大事。

仕事に打ち込みましょう。仕事がない人は、就職活動に集中しましょう。

差押の強制執行で裁判官が自宅に来るかもしれません。

それも、うろたえる必要はありません。

動画でも取って、YouTubeにアップしてやろうくらいの余裕で対応しましょう。

逆切れして、やけなど起こさないようにしましょう。無意味です。

相手も鬼ではありません。仕事をこなしているだけのただの人間です。

昔の映画のように、家財道具一式とられるなんてことは、今の時代ありません。

よほど高価なもの、50型を超えるテレビとかがなければ、何も持っていかれません。

裁判官が来るのは、たいてい朝早く来ます。

呼び鈴に応じないでいると、ドアをドンドンと叩いてきます。

そうすると近所の住民が何事かと思われてしまうので、素直に応じたほうが得策です。

【本題】競売なんか怖くない

競売開始決定通知が届いてもほったらかし

さあ、ここからがこのサイトの本題です。

住宅ローンの滞納をし始めてから4か月くらいすると

担保不動産競売開始決定通知書が届きます。

さらに4か月~6か月すると入札となり、

あなたの不動産ではなくなり、新所有者となります。

それから約4か月後に強制退去を命じられることになりますので、

その前に引越をしましょう。ここで貯金が生きてきます。

結局、1年超の間、家賃もなく、支払いも無かったので、貯金ができていることでしょう。


綺麗に退去する必要はありません。

不要なものはすべて置いて退去すれば、不用品処分費用も必要ないです。

不用品処分費用って、けっこう馬鹿にならないですよ。

新所有者によっては、早く退去してほしいために、引越費用を出してくれる場合もあります。

これは棚ボタですね。引越費用として貯金していたお金が残ります。


引越が終わったところで、弁護士に自己破産の相談をしましょう。

各種、督促などはすべて止まります。

弁護士費用は、この時点で依頼するのが、一番リーズナブルです。

このように、ほったらかしにする方が、安く済むという結論となります。

自己破産に係る費用は、たいてい分割払いで弁護士に支払っていくことになります。

任意売却の絡繰り

任意売却業者の誘いもほったらかし

担保不動産競売開始決定通知書が届いたあたりから、

「任意売却という方法で競売を回避しましょう。」と

不動産会社や社団法人等(任意売却業者)からのダイレクトメールが山のように送られてきます。

「いますぐ任売で対応しないと大変なことになりますよ」などと脅しながら、直接訪問してくる業者もいます。

「残る残債額が低くなります」とか、いい事ばかりが書いてありますが、

任意売却をして得するのは、任意売却業者だけです。

「費用は一切必要ありません。引越費用も出ます。」などと、どの業者もそう言いますが、

彼らが受け取る仲介手数料や引越費用は、実際にはあなたが払う理屈になっています。

あなたの手持ち資金から支払うわけではないので、支払わなくて済んでいる様に見えますが、

実際は、その金額分、債務額が増えているというのが任意売却のからくりです。

また、任意売却で処分をすると、残金決済引渡時までには、退去しなくてはならないので、

早く次の賃貸住宅の家賃が発生してしまいます。

しかも、残置物を残すことはできませんので、不用品処分費も生じます。

業者によっては、自分たちが売りやすくするために、

「販売時から空室にした方が良いですよ」と早期引越を提案してくる場合もあります。

確かに空室にした方が売りやすいですが、プロなら、入居中でも高く売ってあげなさいよと言いたいです。

このように、あわてて早く退去した場合は、その分家賃負担が早く発生します。

家賃10万円で競売と比較した場合、10か月間として100万円位の差が生じます。

処分費用なども加味したら、130~150万円位になります。



残債が1億円であろうが1千万円であろうが、自己破産するのであれば、同じです。

よって、自己破産をするのであれば、任意売却は必要ないということになります。

あわてて引越なんかしても、任意売却業者が喜ぶだけです。

自己破産について

自己破産のメリットとデメリット

《メリット》

◆免責を受けることで、債権者からの通知や電話がなくなり返済の悩みや不安がなくなります。

◆毎月の収入を、今まで返済に回していたものを自分の為に使う事ができるようになります。

◆生活に余裕ができるようになり精神的にゆとりがもて、仕事にも身が入るようになります。

◆今までの経験をもとに、お金の管理ができるようになります。

◆自己破産後は将来を前向きに考えられるようになります。

《デメリット》

◆20万円を超える財産(現金は99万円を超える財産)は原則として処分されます。

◆但し、生活必需品は処分されません信用情報機関に登録され5年~7年程度はローンやクレジットを組むことはできません。

◆市町村の役所の破産者名簿及び官報に掲載されます。

◆資格制限があります(ある特定の資格職業に就くことができません)

さらに、管財事件の場合、以下の制限があります。

◆財産処分権の喪失

◆破産管財人や債権者への説明義務を負います。

◆裁判所の許可を得ないで引越したり、海外旅行などの長期旅行ができなくなります。

◆場合によっては裁判所に引致(身柄拘束)や監守(監督・取締)されることがあります。

◆通信秘密の制限(郵便物等の管理を管財人が行う)されることもあります。

自己破産は究極の債務整理法

債務整理の方法としては、任意整理・民事再生・特定調停・自己破産があります。

どんな法的手段を使っても借金を返済できないときに残された手段は自己破産しかありません。

破産には債権者から申し立てる方法もありますが、一般的に金融機関は世間の批判から一個人に対して申し立ては行いません。

ですので、債務者自らが裁判所に破産を申立て借金を免除してもらいます。

これが自己破産という究極の債務整理の制度です。

自己破産の仕組みと財産処分権

破産の方法に同時廃止と管財事件があります。

同時廃止とは、債務者に財産やお金がなく破産手続きの費用すら用意できない場合に、換価する財産がなく手続きを進める意味がないので、破産手続開始決定と同時に破産管財人を選任することなく手続きを終結することをいいます。

同時廃止の場合は、債務者(所有者)の意志により自宅の任意売却ができます。

しかし、破産管財人が選任されるケースでは財産処分権は管財人に帰属しますので、債務者は財産を勝手に売却できなくなるのです。

なお、管財事件でも破産手続きが開始されたものの現実に換価できるような財産がほとんどなく、破産手続き費用も出せないと認められるときに、破産管財人は裁判所の職権で破産廃止決定がされて、破産手続きを中止することがあります。

それを異時廃止といいます。 その場合、不動産などの財産処分権は債務者に戻ります。

1.競売終了 2.引越 3.自己破産の順番がお得

自己破産をする場合、資産(自宅不動産)があると、原則として管財事件となり、管財人によって換価処分されてしまいます。

自己破産をするにしても管財事件の場合、少額管財(一部の裁判所のみ)20万、通常管財で50万円を予納金として裁判所に収めなければなりません。

かつ、弁護士の着手金と成功報酬の費用がかかるのです。

自己破産を考えている状況下では、その金額を捻出するのは難しく、また住宅ローン以外の借入が少ない場合は破産までする必要がありません。

自己破産のタイミングを間違えると、余計な費用を要します。

自己破産には、前記述のとおり同時廃止と管財事件がありますが、本人に資産がなく手続きの費用もでない場合は同時廃止となり、裁判所費用は3万ほどで済むのです。

破産手続きの前に所有不動産を処分していれば、換価する資産はなくなるので同時廃止の可能性が高くなり、申立て後3ヶ月から半年位で免責決定となります。

最も早い手続きは、即日面接手続きという方法もあります。

なお、少額管財手続は比較的短期間で終わりますが、一般的に管財人が選任されるケースでは 数年かかってしまう事もあります。

自己破産の前に不動産処分をすることで、破産手続きは簡略化されて費用も安く済み、免責決定までの期間も大幅に短くなるのです。

ですので、

1.競売が終了して、
2.引越をして
3.弁護士に相談する。

の順番が一番得する、自己破産手順です。

競売を選択しない方が良い人

不動産売却後も、住み続けたい場合(リースバック)

どうしても引っ越す事が出来ないという事情を抱えてる方もいます。

年老いた父母と同居してる、あるいは父母は介護が必要な方など。

その場合はリースバックという方法で住み続ける事が可能です。

購入者(投資家)へ不動産を売却しますが、一定の賃料を支払う事で継続してその不動産を利用する事を言います。

もう一つの方法は、親子間売買・親族間売買のケースがあります。

自分の子供や親族の協力のもと住宅ローンを組んでいただき、引続きご自宅に住み続ける事が出来るのです。

一般的に親子間売買の住宅ローンは認めてくれない金融機関が多いですが、

当社の提携の金融機関では、親子間売買・親族間売買のお取り扱いが可能となります。


リースバックが、さも簡単にできるようなことを言う不動産会社がありますが、簡単ではありません。

一日も早い対応が必要です。

残債が少なく、何とか全額返済できそうな人

自己破産する条件とは、「債務の返済がどうしても無理」と考えたときに、自己破産をします。

言い換えれば、残債を払っていけそうだったら、自己破産する必要はありません。

自己破産しなくて済みそうだと判断したら、なんとか競売を回避した方が良いでしょう。

この場合は、一日も早い対応が必要です。

返せる見込みはないけど自己破産したくない人

「それはちょっと無理ですね!!!」と誰もがそう言うと思いますが、実はできる究極の方法があります。

ここで書くわけにはいかない内容ですので、個別対応での手引きとなっています。

公認 不動産コンサルティングマスター
金子達也 TATSUYA KANEKO

昭和63年(1988年)から不動産業界に携わっています。
長い期間で不動産業界、不動産相場の浮き沈みを体験してきました。
時代に翻弄され、破綻の憂き目にもあったことがあります。
その時に資産処理において任意売却で競売を回避した実体験があります。


自身の体験や心情を語りながら、ローン破綻のコンサルティングをしております。
実体験から「借金に対する考え方を変えるお話」をいたします。
多くの方から、「気持ちが軽くなった」と言われました。
どこまでもあなた様の心に寄り添うご提案とお手伝いをさせていただきます。

百聞は一見に如かず
百見は一体験に如かず

やっぱり自己破産はしたくないという方や、
種々の事情で競売を回避しなければならない、
あるいは、できれば競売を回避したいという方は、
個別に丁寧に助言いたします。