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《任意売却不動産専門サイト》
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任意売却物件とは

住宅ローンが払えなくなったり税金が納められなくなったりしたときなどに、債権者や役所に代わって裁判所が強制的に不動産の担保物件を差し押さえ、競売にかけて債権者に債務の一部として回収させるために競売にかけられる担保物件の事を競売物件といいます。任意売却はこのような競売物件のように強制的に競売にかけられる前に債務者自身が不動産業者を通じて自主的に売却し、そのお金を債権者に返済することをいい、この物件の事を「任意売却物件」といいます。
メリット
任意売却物件は希少な物件といえます

1.ローン破綻した物件を裁判所で調べた任意売却業者等はその所有者に対し、任意売却によって競売を回避するべく、その営業活動を行っていきます
2.すべての人が任意売却に応じるわけではなく、ごく一部の方が業者へ任意売却を委任します。
3.任意売却を業者へ委任しても債権者(銀行の保証会社など)が任意売却を認めない場合もあります。
4.債権者の承諾を得てから初めて「任意売却物件」として商品となります。
5.任意売却業者が、委任された物件を買取専門の不動産業者へ卸してしまっては、市場の出回ることなく、取引完了となってしまいます。
6.買取専門の不動産業者が購入できなかった場合にやっと市場に出てきます。
7.しかし、市場に出ても任意売却物件なのかどうか一目瞭然でわかるものではありません。
8.また、所有者の方の秘密保持のため、市場に出回っていない、いわゆる未公開物件として裏市場で出回っている物件もあります。

このように任意売却物件は閉ざされた市場で、わずかに出回っているのが現状です。

メリット
任意売却物件の特徴

■未公開の希少物件が多い。
■販売価格が市場価格よりも10~15%ほど安い場合が多い。
■居住者が退去せず、安定した家賃収入が継続して確保できる場合がある。
■競売と違い事前に物件を見学できる。

任意売却物件への投資のリスクのひとつに「契約不適合免責」(改正前は瑕疵担保免責)というものがあります。契約不適合とは、「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しない」ことをいいます。改正前民法の下で、「瑕疵」とは、「当該売買契約締結当時の取引観念上、その種類のものとして通常有すべき品質・性能、又は当該売買契約に基づき特別に予定されていた品質・性能を欠くこと」であると判断されてきました(最判平成22年6月1日)。

この判例の定義からすると、契約不適合とは従来の判例上認められてきた瑕疵概念とほぼ同様の内容であると考えて問題はないと思います。ただし、「契約の内容」に適合しているか否かが問われる以上、売買契約において目的物の種類又は品質についてどのような定めをしているかにより、契約不適合責任の存否に関する判断が変わることも想定されるところです。

上記の売主側の責任について、ローン破綻している売主がその責任を負えるものではないので、任意売却物件の場合は、「契約不適合責任は免責」として不動産取引が行われることがほとんどです。この点では、競売と条件は同じですが、競売と大きく違う点は、「売主さんの顔が見える取引」ということです。どのような人が住んでいたのか、どのような事情があったのかがわかるだけでも大きな違いです。

メリット
不動産投資家のみなさまへ

任意売却物件には、共通した「販売上の弱み」というものがあります。それは、販売期間に必ず期限があるということです。競売開始決定された物件には、開札という期限がありますので、おのずと任意売却する期間に限りが生じてきます。したがって、期限ぎりぎりのところで値段交渉がしやすくなる場合もあります。価格が安すぎても債権者が承諾しませんが、それでも一般市場で購入するよりもお得感のある物件であり、不動産投資としてもコストパフォーマンスのある物件になります。

任意売却物件の不動産取引が成立するということは、イコール、この物件は競売を回避したことになります。実需であっても投資であっても皆様が任意売却物件を購入することは、債務者を助け、社会貢献的な側面も持つ、不動産取引となります。ローン破綻した債務者が、競売を回避しようとしてせっかく任意売却で販売を開始しても債権者の納得する価格に到達せず、残念ながら結局競売になってしまう場合もあります。ご購入検討者の皆様がこうした困っている人々の生活再建を担うことにつながっています。

メリット
任意売却物件は希少な物件といえます

1.ローン破綻した物件を裁判所で調べた任意売却業者等はその所有者に対し、任意売却によって競売を回避するべく、その営業活動を行っていきます
2.すべての人が任意売却に応じるわけではなく、ごく一部の方が業者へ任意売却を委任します。
3.任意売却を業者へ委任しても債権者(銀行の保証会社など)が任意売却を認めない場合もあります。
4.債権者の承諾を得てから初めて「任意売却物件」として商品となります。
5.任意売却業者が、委任された物件を買取専門の不動産業者へ卸してしまっては、市場の出回ることなく、取引完了となってしまいます。
6.買取専門の不動産業者が購入できなかった場合にやっと市場に出てきます。
7.しかし、市場に出ても任意売却物件なのかどうか一目瞭然でわかるものではありません。
8.また、所有者の方の秘密保持のため、市場に出回っていない、いわゆる未公開物件として裏市場で出回っている物件もあります。

このように任意売却物件は閉ざされた市場で、わずかに出回っているのが現状です。

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会社概要

会社名 TAKARAVILLAGE株式会社
本店所在地 神奈川県川崎市麻生区岡上102番地 相湘第8ビル302号室
電話・メール 044-543-8800(代表)info@takaravillage.co.jp
資本金 10,000,000円
所属団体 公益財団法人 全国宅地建物取引業保証協会
登録免許番号 宅地建物取引業免許 神奈川県知事(2)第29386号
登録免許番号 賃貸住宅管理業免許 国土交通大臣(1)第4175号
マニラ支店 brgy.185 CAA Compound, Gate 3, Pasay City Philippine
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